La situación de los alquileres comerciales no es ajena a la problemática desataca en tiempos del coronavirus. Sucede que, con los comercios cerrados, shoppings center que no abren sus puertas al público, con más un largo etcétera de situaciones, nos llevan a plantearnos, desde la perspectiva jurídica cuál es el camino por seguir frente a esta problemática, y, por sobre todas las cosas, a qué deberán atenerse tanto lo locatarios como locadores.
Lo primero que debemos considerar es que, tanto la pandemia mundial declarada por la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de marzo, como el decreto presidencial que dispone la cuarentena, son hechos extraordinarios e imprevisibles, que alteran sustancialmente las condiciones de cumplimiento de la gran mayoría de los contratos.
El Código Civil y Comercial de la Nación establece en el artículo 1203 “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.
Esta norma consagra la garantía del normal uso y goce al que tiene derecho el locatario durante la vigencia del contrato. La especialidad del caso radica aquí en que la causal está centrada en la fuerza mayor o el caso fortuito que impiden total o parcialmente el ejercicio del uso y goce cedidos, con prescindencia de la situación material del bien y su conservación.
La palabra frustración suele aplicarse en forma más amplia con relación al contrato. Generalmente denominada “frustración del contrato”, abarca diversos supuestos en que, de uno u otro modo, lo convenido entre las partes no puede llevarse a cabo, se frustra. Pero cuando se alude a la frustración –o finalidad– del contrato se ingresa en esta causal de extinción, en la cual la frustración del fin o de la causa-fin pasa a ser un supuesto especial de la genérica frustración del contrato.
La frustración del fin solo podría darse en contratos que garantizan el uso o el uso y goce de cosas; lo que en nuestro Código se traduciría en contratos como el de locación, de obra, de servicios, aparcería o leasing.
¿Por qué? Porque en ellos la prestación “frustrada” no puede ser de ulterior utilidad para el acreedor; cosa que, por ejemplo, no ocurre en el contrato de compraventa, donde la parte que recibe la cosa siempre puede disponer de ella y compensar el sacrificio económico que haya hecho.
La frustración debe ser objetiva, es decir, se debe dar sobre la cosa en sí misma y debe afectar a la causa fin del contrato. Si el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la suspensión del contrato si dicha circunstancia pudiera considerarse como frustratoria del fin contractual previsto, siendo esto último, el criterio rector con que se debe aplicar la regla.
La objetividad exige que la imposibilidad de uso y goce conforme la finalidad proyectada sea de tal grado de impersonalidad que a cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce. La afectación en este caso en nuestro país sin dudas es objetiva, ya que afectaría a cualquier sujeto que fuera locatario de un local comercial hoy en Argentina y se encuentre cerrado con motivo del decreto presidencial de “cuarentena obligatoria”.
Una vez configurada la frustración del uso y goce, el locatario tiene a su alcance la posibilidad de rescindir el contrato, en cuyo caso se extingue con efecto a futuro. O bien puede invocar la cesación de pago del canon locativo por el tiempo que no pueda hacer ejercicio del uso y goce convenidos.
En este último caso, no se extingue el contrato sino que queda sin efecto transitoriamente la contraprestación de abonar el precio de la locación, por no poder verificarse el uso y goce que justifica legalmente su pago.
Debemos tener en cuenta que, para la invocación de la rescisión o la cesación del pago del precio de la locación, el caso fortuito debe afectar la cosa misma. De otro modo, si el caso fortuito no produjera un impedimento que se tradujera en la imposibilidad de uso y goce de la cosa locada, no habría causalidad alguna para la invocación de la frustración como fundamento de los efectos que la norma reconoce a favor del locatario.
En el marco del aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuesto por el Poder Ejecutivo de la Nación, a fin de evitar el avance del COVID-19 en el país, consideramos que, si bien aún no existe jurisprudencia sobre la aplicación del artículo 1203 del Código Civil y Comercial, el mismo comenzará a invocarse frente a la situación en que se encuentran la mayoría de los locatarios.
El autor es abogado
