Aunque se flexibilizaron varios rubros de la economía en el tercer trimestre de 2021, se mantiene en alza la liberación de m2 de las empresas en las oficinas premium que alquilaban en distintos focos corporativos de CABA y Gran Buenos Aires (GBA). Esto produjo que la tasa de vacancia general se posicione hasta septiembre último en 19,2%, un 1,4% más que el trimestre anterior.
Durante este período, el inventario de inmuebles no registró cambios y los valores de alquiler solicitados se mantuvieron dentro de un parámetro de cierta estabilidad.
“A pesar del contexto, se hicieron operaciones y relocalizaciones importantes, principalmente en aquellos edificios de máxima categoría, recientemente inaugurados” (Farola)
Considerando este contexto, el mercado corporativo afronta un panorama desafiante en el cual la oferta deberá responder a la coyuntura y nuevas necesidades de los usuarios, según informan desde el sector.
Juan Manuel Farola, gerente de oficinas de Colliers International, dijo que “se mantiene la liberación de superficies de las empresas traccionada por la inercia iniciada en marzo del 2020, la cual aún no encontró una señal de recuperación para equilibrar en términos cuantitativos el stock agregado. No obstante, durante este período se verificaron transacciones y relocalizaciones importantes, principalmente en aquellos edificios de máxima categoría, recientemente inaugurados”.
La absorción neta fue nuevamente negativa este trimestre, representando 24.580 m2 menos. En lo que va del año, la pérdida acumula es de 59.490 m2.
Uno de los indicadores que expone la escasez de la demanda es la ausencia casi generalizada de submercados con absorción neta positiva. Salvo la zona norte de CABA, que registró una absorción positiva de 4.490 m2, y algunas reubicaciones en los inmuebles del norte del GBA, el resto de los submercados continúan con la liberación de espacios.
El inventario de oficinas premium de la zona del AMBA no registró nuevos ingresos y se mantuvo en 1.848.808 m2.
“El aumento de costos fijos del mantenimiento de los espacios laborales, llevó a las empresas a tomar la decisión de achicarse o mudarse a oficinas de menor categoría” (Pellejero)
Los submercados que reportaron los mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur (28%) y Microcentro (22%), mientras que los de Macrocentro Norte (7%) y Norte CABA (10%) fueron aquellos con menor disponibilidad de superficie.
Gonzalo Pellejero, gerente de oficinas y locales de Grupo Adrián Mercado, destacó que el aumento de la vacancia tiene su raíz en varios factores. “Primero, el avance del trabajo remoto desde casa como alternativa durante la pandemia y su inminente implementación definitiva. Segundo, el aumento de los costos fijos del mantenimiento de los espacios de oficinas, llevó a tomar la decisión empresaria de achicarse en algunos casos o mudarse a oficinas de menor categoría”, explicó.
También hay un tercer aspecto: la incipiente migración de algunas compañías hacia los barrios del corredor norte de CABA, con Palermo, Belgrano y Núñez a la cabeza; y Parque Patricios, en el Distrito Tecnológico porteño. En busca de la cercanía de los empleados, abaratar costos y tener algún beneficio impositivo, así como también utilizar de espacios más chicos.
La demanda de alquileres de empresas orientó su búsqueda hacia el norte del GBA. Sobre Avenida del Libertador, por ejemplo, por oficinas premium se piden entre USD 25 y 27 el m2 y en Panamericana unos USD 20 por m2.
Una vez solucionada la ecuación de presencialidad y productividad por parte de las empresas “habrá un marco de certeza que hará que se puedan tomar decisiones respecto a la nueva realidad entre ellas definir la relocalización, crecer o achicar superficies rentables o propias, con la consiguiente absorción de los metros que hoy están libres”, añadió Pellejero.
Rubros y resistencia
Algunas empresas han comenzado a retornar a sus lugares de trabajo, pero han reducido espacio. “La oficina se está gestando tímidamente debido a la resistencia que existe aún de los empleados”, dijo Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos Brókers Inmobiliarios.
“Consultoras y empresas tecnológicas lideran entre quienes liberaron espacio. Estaban mejor preparadas ante un contexto semejante y hacían home office hace mucho” (Papadópulos)
La crisis económica y la pandemia atravesó a todos los sectores. En este escenario los servicios no relacionados al sistema financiero, de salud y alimentos fueron los más perjudicados y desocuparon superficies. Muchos estudios de abogados decidieron optar por el home office y también liberaron metros.
Papadópulos dijo que “quienes desocuparon más espacio son las consultoras y las empresas tecnológicas, que estaban mejor preparadas ante un contexto semejante y venían haciendo home office desde hace mucho tiempo”.
Qué pasa con los valores
Los precios de alquileres corporativos no se recuperan porque hay muchos metros libres e incluso desarrollos nuevos que compiten. “Pareciera ser que los valores no han encontrado su piso. De todas maneras nosotros estamos viendo al menos un aumento de consultas luego de las PASO”, comentó Pellejero.
No hubo grandes variaciones en los precios de alquiler de los inmuebles analizados. El Asking Rent (valores de alquileres pedidos) promedio del mercado se mantuvo en USD 24,1 por m2. Tampoco hubo una diferencia significativa en los valores promedio segmentados por categoría ni por submercados, excepto en el norte de CABA que sí presenta una caída en el orden de los USD 1,8 por m2.
Hasta ahora no se registraron nuevos ingresos de inmuebles, pero se prevé una incorporación de nuevas oficinas a lo largo de 2022. Actualmente, existen 37 inmuebles de categoría premium en etapa de proyecto o construcción, entre los cuales pueden reconocerse edificios de superficies que van desde los 3.500 a 80.000 m2.
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